Endringer i Avhendingsloven

Endringer i avhendingsloven

Hva endres? Hva betyr endringene for kjøper og selger?

Den 01.01. 2022 trer flere viktige endringer i avhendingsloven i kraft. Disse har betydning for både kjøpers og selgers rettslige stilling ved kjøp og salg av fast eiendom, herunder og svært sentralt, ved kjøp og salg av boligeiendom, for mange av oss den viktigste og største transaksjonen vi gjør i våre private liv.

 

Er du i ferd med, eller vurderer du å kjøpe eller selge din bolig eller annen fast eiendom, er det nyttig informasjon å hente for deg i denne artikkelen, hvor vi ser nærmere på de nye endringene og hva de betyr for deg.

Men først: Kort om avhendingsloven

Store norske leksikon forklarer avhendingsloven slik:

 

Avhendingsloven regulerer rettigheter og plikter ved avhending av fast eiendom. Loven regulerer i utgangspunktet kjøp og salg av fast eiendom, men loven gjelder også når fast eiendom byttes eller gis som gave.

Fast eiendom omfatter, i avhendingslovens forstand, grunn eller tomt og det som er varig forbundet med grunnen, som grunnmur og bygninger.

 

Eksempler på bygninger er enebolig, rekkehus, gårdsbruk eller hytte. I tillegg til fast eiendom, gjelder loven også avhending av sameieparter i fast eiendom, av eierseksjon (som eierleilighet), av tomtefesterett og av borettslagsandeler.

Loven gjelder ikke avtaler om oppføring av nybygg eller total ombygging av boliger eller fritidseiendommer. Slike avtaler reguleres av bustadoppføringslova.

 

Bakgrunnen for lovendringen 

Lovendringene, som ble vedtatt allerede i 2019, men altså ikke trer i kraft før 01.01. 2022, vil i henhold til regjeringen Solberg, bidra til en tryggere bolighandel med større forutsigbarhet og et bedre informasjonsgrunnlag for de involverte parter.

Videre er målet med det nå vedtatte lovforslaget å få et enklere regelverk, som i større grad bidrar til færre konflikter i bolighandelen, og derigjennom også bidrar til økt trygghet for både kjøper og selger. 

Hovedtanken synes å være at med endringene, skal selgeren oppfordres til å legge frem all relevant informasjon og innhente tilstandsrapport forut for salget. Selgeren må gi uttømmende informasjon, og kjøperen har ansvar for å tilegne seg informasjonen – i forkant av boligsalget.

Regjeringens tanke her er at når informasjon om boligen kommer på bordet før kjøperen forplikter seg, blir det færre skuffelser og færre konflikter i ettertid. Dette presenterer regjeringen som et gode for både kjøperen og selgeren.

 

Det er delte meninger om de nye endringene treffer godt i forhold til ønsket om konfliktreduksjon, og også i forhold til om endringene i for stor grad er til fordel for kjøper. Vi holder oss utenfor denne diskusjonen her. Endringene kommer. Derfor fokuserer vi i det videre enkelt og greit på hvilke endringer av viktighet det er tale om - og hva de innebærer for deg som kjøper eller selger.

 

De kommende endringene i avhendingsloven berører alle involverte i et boligsalg.

Kjøpere, selgere, meglere og takstmenn har alle en oppfordring til å sette seg inn i de nye reglene.

Kjøpers undersøkelsesplikt

Det blir ikke lenger lov å selge boligen med "som den er"-forbehold 

Så og si alle boliger som selges i dag, selges med et "som den er"-forbehold. Dette med hjemmel i avhendingslovens

§ 3-9

Når selgeren tar et slikt forbehold fraskriver denne seg, innen for lovens rammer, ansvaret for skjulte feil og mangler.

En av endringene i avhendingsloven er at selger ikke lenger kan ta slikt forbehold. Selgeren får derfor en større informasjonsrisiko.

 

Altså vil du, dersom du skal selge bolig, få en sterkere oppfordring og forpliktelse til å innhente en grundig tilstandsrapport, og ellers gi utfyllende opplysninger til kjøper i salgsprospekt.

Dette igjen, vil lede til at kjøper får et bedre og riktigere beslutningsgrunnlag før budgivning.

Rent konkret innebærer de nye endringene at dersom selger skal ta et forbehold i forbindelse med salget, må forbeholdet være konkret og spesifikt. Det kan ikke lenger være generelt.

Terskelen for hva kjøper kan påberope seg som mangel vil med dette bli lavere enn hva som er tilfelle i dag. Det er mang en kjøper som har stanget hodet i "som den er"-forbehold, både til overraskelse og frustrasjon, i forhold til hvor mye som skal til for å nå fram med en mangelsinnsigelse. Mange kjøpere har dessverre manglende kunnskap om hvor streng undersøkelsesplikt de faktisk har.

Denne endringen har også en side til eiendomsmeglere og takstmenns roller ved et eiendomssalg. Det vil bli viktigere for takstmenn å utarbeide grundige tilstandsrapporter, og det er tilsvarende viktig at eiendomsmegler, som selgers representant, samvittighetsfullt og profesjonelt bidrar til at selger legger i dagen korrekte og fullstendige opplysninger om salgsobjektet.    

Kjøpers undersøkelsesplikt presiseres

Som nevnt har kjøper en undersøkelsesplikt. Denne er lovregulert i avhendingslovens § 3-10

Kort fortalt går denne undersøkelsesplikten ut på at det forventes at kjøper gjør grundige undersøkelser i forbindelse med kjøp av eiendom. Kjøperen kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe denne kjente eller måtte kjenne til når avtalen ble inngått.

En endring i avhendingsloven, som er antatt å videreføre gjeldende rett, men som nå tas inn i loven er at:

 

Kjøperen skal anses å kjenne til omstendigheter som går tydelig fram av en tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter som kjøperen er gitt anledning til å sette seg inn i.  

Med andre ord: Skal du kjøpe eiendom er det svært viktig at du tar deg tid til å lese alle salgsdokumenter som tilstandsrapport og prospekt svært nøye. Er det noe du er usikker på eller ikke forstår av det som står der: Spør noen som kan hjelpe deg. Spør selger, spør megler, eller spør andre som har kompetanse

 

 

Ny forskrift om tilstandsrapporter 

I forbindelse med at de nye endringene i avhendingsloven trer i kraft den 01.01. 2022, trer en ny forskrift om krav til tilstandsrapporter i kraft samme dato.

 

Forskriften er en del av Solbergregjeringens satsning "Tryggere bolighandel". Formålet med forskriften er at det skal utarbeides tilstandsrapporter av høy kvalitet, slik at forbrukere får et betryggende informasjonsgrunnlag før et boligkjøp.

 

Forskriften setter også krav til at den bygningssakkyndige skal uttrykke seg på en tydelig og forbrukervennlig måte.

 

For at en tilstandsrapport skal være godkjent, må den oppfylle kravene i forskriften. Minstekravene til tilstandsrapporter finner du i forskriftens kapittel 2.  

I bunn ligger en forventning om at forskriften vil bidra til tilstandsrapporter av høyere kvalitet, og at dette vil resultere i en tryggere og mer forutsigbar bolighandel for begge parter.

Ny forskrift som regulerer tilstandsrapporter

To viktige endringer i avhendingsloven er at selger ikke lenger kan ta "som den er"-forbehold, og at det etter lovendringen, uttrykkes eksplisitt i loven at kjøper antas å være kjent med alle opplysninger som kommer tydelig fram i tilstandsrapport og andre salgsdokumenter.  

Grense på kr 10 000,- for at kjøper skal kunne gjøre mangel gjeldende

I gjeldende lov er det, prinsipielt sett, ingen nedre grense for en mangels økonomiske verdi. Det avgjørende er om det foreligger en mangel som selger etter loven hefter for.

Ved de forestående endringene opprettes en minsteterskel på kr 10 000,- for å kunne gjøre mangel gjeldende. Dette innebærer at kjøper selv må dekke eventuelle mangler som beløper seg til under kr. 10 000,-.

 

 

Innendørs arealavvik

I dag er det slik at arealsvikt/arealavvik bare blir ansett som mangel dersom arealet er betydelig mindre enn det som var opplyst, eller om selger eller selgers medhjelper (les megler) har opptrådt særlig klanderverdig når arealopplysninger har blitt fremlagt.

 

Til nå har det vært opp til domstolene å bestemme hvor grensen går for når arealavvik skal anses å utgjøre en mangel.

 

I den nye loven er grensen tydeliggjort. Etter endringen trer i kraft, er det et minstekrav at avviket må overstige 2 % av det oppgitte areal, og det må minst utgjøre én kvadratmeter.   

Selgers utbedringsrett kan krenkes

Etter gjeldende avhendingslov kan kjøper kun avslå selgers tilbud om retting av en mangel hvis rettingen/retteforsøket vil føre til en urimelig ulempe for kjøperen og kjøperen har særlig grunn til å motsette seg rettingen.

Ved endring i loven styrkes kjøpers rettigheter på bekostning av selgers utbedringsrett (rett til retting). Det blir nå slik at kjøper kan fremme erstatningskrav mot selger, selv om kjøper har nektet å akseptere et rettingstilbud.

Det er for øvrig greit å merke seg her at kjøperen kan måtte bære deler av tapet dersom det blir lagt til grunn at han ikke har oppfylt sin plikt til å avgrense tapet, jfr. avhendingsloven § 7-2, første ledd.

Avsluttende kommentar

Det kommer fra 01.01. 2022 nye regler i avhendingsloven som har direkte og betydningsfull innvirkning på kjøper og selgers rettslige plikter og rettigheter ved eiendomssalg - herunder salg av bolig.

Vi i Serjen Advokat oppfordrer enhver som er part i en eiendomstransaksjon til å sette seg grundig inn i gjeldende regler, og ikke minst gi seg god tid til å henholdsvis presentere og studere tilgjengelige tilstandsrapporter og salgsdokumenter.

Å gjøre et grundig forarbeid ved utferdigelse av salgsdokumenter på selgersiden, og tilsvarende gjøre gode undersøkelser av eiendommen og salgsdokumentene på kjøpersiden, er de viktigste tiltak for å redusere sannsynligheten for konflikt og tvist, og til å sikre en tryggest mulig eiendomshandel.

 

 

Hva Serjen Advokat kan hjelpe deg med

Serjen Advokat kan blant annet hjelpe deg med følgende:

  • Vurdering av om det foreligger en mangel

  • Bistå juridisk i uenigheter knyttet til eiendomssalg

  • Bistå juridisk i spørsmål knyttet til prisavslag, heving og erstatning